- 호찌민 vs 하노이, 고가(5억) 아파트 1채 vs 저가(1억) 아파트 5채
“호찌민에 살까요? 하노이에 살까요?, 시내 중심가에 고급 아파트 5억 원짜리 1채를 살까요? 변두리 1억원짜리 5채를 살까요?”
최근에 가장 많이 받고 있는 베트남 투자 상담 문의 중의 하나다.
이 질문에 대한 해답을 구하기 위해 우선 베트남 제1의 경제도시인 호찌민시와 주변 남부지역, 베트남의 행정수도인 하노이시와 주변 북부 지역에 대한 비교 분석이 필요하다.
베트남 투자기획부(DPI)에 따르면 1988년부터 2017년 7월까지 베트남 남부지역(호찌민, 동나이, 빈증, 바리아붕따우)에 대한 외국인 투자 총누계건수는 1만5천34건(64%), 총누계금액은 1천766억1천1백만 달러(62%)였고, 북부지역(하노이, 하이퐁, 박닌, 타잉화, 하틴)에 대한 총누계건수는 8천510건(36%)에 총누계금액은 1천269억2천3백만 달러(38%)였다.
남부지역에 대한 외국인 투자가 북부지역보다 압도적으로 많은 것으로 나타났다.
인구도 호찌민이 더 많고 1인당 GDP도 호찌민(약 7천~8천 달러)이 하노이(약 4천~5천 달러)보다 높으며 경제발전 속도도 호찌민이 하노이보다 약 4~5년 정도 앞서 있는 것으로 알려졌다. 즉, 사람과 돈이 가장 많이 몰리는 지역은 호찌민과 남부지역인 것으로 분석된다.
특이한 점 한 가지는, 하노이 지하철 2A 노선이 지난해 말 개통됐으며(현재 시험가동 중) 1, 2, 3호선이 공사 중인데 반해, 호찌민은 1호선이 2020년 완공될 예정이고 3, 4호선이 공사 중인 것으로 알려져 있어 지하철 인프라 상황은 하노이가 앞서가고 있는 것을 볼 수 있다.
국가 수도로서의 위상을 위해 교통정책이 먼저 반영된 결과라고 판단된다.
부동산, 주택 분양 시장에서 임대수익률(월세 수입) 면에서는 호찌민이 평균적으로 연간 약 6% 내외, 하노이가 평균적으로 연간 약 7~8% 내외로 형성되고 있는 것으로 나타나는데 이것은 호찌민이 하노이보다 아파트 가격이 더 비싸게 형성돼 있기 때문인 것으로 분석된다.
상기의 상황을 종합적으로 응용해본다면, 본인의 투자성향과 목적에 따라 호찌민 또는 하노이 어느 지역을 선택해 진출하더라도 크게 무리는 없어 보이고, 다만 고급 주택 1채를 구입할 경우엔 호찌민에, 2채를 구입할 경우엔 호찌민에 1채, 하노이에 1채를 구입하는 분산 전략이 바람직하다고 판단된다.
참고로 삼성전자가 있는 하노이 인근 박닌성을 살펴보면 삼성의 탁월한 입지 선정 안목이 돋보인다. 가령 삼성전자 휴대폰 공장의 원부자재 부품을 자동차로 2시간 30분 거리의 중국으로부터 조달하고 완제품을 다시 중국 시장에 내다 팔 수 있는 절묘한 입지인 것으로 보인다.
LG전자도 하노이 인근 하이퐁에 입지하고 있는데 최근 우리나라 기업들의 북부지역 입지 선정 증가 추세 또한 현재는 후발 주자 같지만 하노이와 북부지역이 향후 호찌민과 남부지역보다 더 발전할지 모른다는 전망에 대한 기대감을 한 층 더 높여주고 있는 것 같다.
끝으로 시내 중심가에 고가 아파트 5억짜리 1채를 사는 것이 좋을까, 변두리에 저가 아파트 1억 원짜리 5채를 사는 것이 좋을까?
CBRE 베트남에 따르면 지난 몇 년간 가장 인기를 끌며 가장 높은 판매량을 기록한 아파트는 중간층 아파트 가격대였다.
중저가 아파트의 공급 확대 속도가 빠르지 않다는 점과 고가 아파트 대비 가격 부담도 적고 중산층 근로자의 증가로 인한 내 집 마련 실수요에 인한 꾸준한 가격 상승이 예측되고 있다.
혹시 베트남에 2008년과 같은 경제 위기가 또 온다고 해도 중저가 아파트는 가격 하락 위험이 거의 없거나 미미할 것이라는 전망이 지배적이다.
특히 저가 아파트는 서민들의 실수요에 의해 공급과 동시에 분양이 완료되는 상황이다. 가격이 가장 저렴하기 때문에 위치 또한 시내로부터 멀리 떨어진 외곽이나 위성도시에 입지해 있다.
반면에 ㎡당 5천 달러 이상 가는 고가 아파트(100㎡에 50만 달러-약5억5천만 원) 는 구입가격에 대한 부담과 공급과잉, 임대 공실우려, 이미 많이 오른 분양가에 따른 피로감 등으로 인해, 향후 상당기간 동안 가격 상승이 제한적일 것(정체될 것)이라는 전망 등을 감안하여 투자 시 신중한 접근이 필요한 것으로 판단된다.
그러나 고가 아파트군의 건설 입지가 대부분 시내 중심가의 가장 핵심적인 위치에 건설되고 있다는 있어, 향후 부동산 수직 상승(폭등)기가 도래했을 때 시세차익(Capital Gain)이 가장 높을 것이라는 분석이 있다는 점은 염두에 둘 필요가 있다.
결론적으로 투자금액이 작거나 신중한 투자자는 저가 아파트 지역에 분산투자하고 단기간 가격 상승이 이뤄졌을 때 약간의 시세차익을 보고 바로 빠져나오는 전략이 괜찮지 않을까 생각되며, 투자금액이 크고 공격적인 투자자는 고가 아파트에 투자하되 약 5년~10년 정도의 긴 호흡으로 투자하는 전략이 어떨까 판단된다.
중국 부동산과 주택 가격이 본격적으로 폭등하기 시작한 시기가 대략 2009년도부터였던 것을 감안하면 베트남 부동산시장도 머지않아 그 시기가 올 것이라는 전문가 예측이 있기 때문이다. 만일 10억 원을 투자한다면 1채는 고가 아파트 1채를, 5억은 저가 아파트 5채를 구입하는 포트폴리오 전략은 어떨까한다.
그런데 중국의 2009년도 상황이 과연 베트남의 몇 년도에 올까? (끝)
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<글. 김현수/K.VINA비즈센터 수석전문위원, (주)코베캄대표/코베캄포럼회장, 건국대부동산대학원겸임교수>
